回归主城区,才是深圳正确的买房逻辑

2021-10-20 10:23:01

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我是深叔,拥有多年深圳房产研究和投资经验,长期持续关注深圳地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容,来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问:

提问:深叔,你好,已婚有房,目前不知道是否还应该投资房产,因为房价似乎一直在跌,想请问这是为什么呢?以及东西部楼市有什么区别吗?

深叔:你好,去年来深圳推出了限制房票、增加供应、限制房价、打压打新热、严查金融端等手段来对市场的楼市进行调控,因此在今年三月之后,楼市量价齐跌,直到6月跌倒了最低谷,在房价上,55%的房源下调价格,宝安成交量跌了五成左右,而比较稳定的区域集中在东部的龙岗、罗湖、盐田,也说明了刚需片区的成交价和指导价相差不大,但总体而言还是西部的市场更加扎实,由此促使深圳楼市的观望情绪浓重、购房者引流到新房市场、形成东部市场暖西部市场冷的局面,在未来全国楼市的官方定价时代终要到来,深圳楼市未来可期。具体详见知识星球内部资料《深叔深圳买房十大顶级思维》

提问:深叔,你好,南山和福田众所周知是好地段,但是产品价格过高难以再投资,下请问除了这些热门区域还有什么地段可供考虑吗?

深叔:你好,随着行情平稳,回归主城、回归配套、回归居住才是投资深圳最正确的选择,而罗湖是兼顾主城和配套的洼地,拥有先发优势的罗湖积累了非常厚实的底蕴和资源,属于配套最成熟、最完善、最宜居的区域之一,彼时的罗湖房价还处于合理范围,未来一定会被填平;其次罗湖最具价值的板块当属核心金融区的蔡屋围,该处定位为“新罗湖粤港澳大湾区金融服务中心“,在众多项目中,投资首选恒大天玺,产品的户型小、单价不算高且投资总价也比较合理,当属深圳主城区的高性价比之选。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问:深叔,您好,未婚无房,考虑购置一套房产做投资加自住使用,请问在资金预算不多的情况下还有什么板块可供考虑呢?

深叔:你好,众给予片区利好共有三次,一是规划出炉的时候,二是动工修建之后,三是通车通航之后,翠亨新区马鞍岛已具有前两者,未来价值可期,首先区位决定地位,由马鞍岛为起点,15分钟直插深圳经济腹地宝安,30分钟到前海;其次产业决定潜力,马鞍岛就是中山的出海口,可推动期实现高阶的城市变革并真正融入“深圳圈”、“前海圈”;再者差价决定收益,马鞍岛一旦通车带动房价联动后,大概率会上涨。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问:深叔,你好,想要进行置换,请问当前应该再购置一套还是置换呢?置换有什么要求吗?

深叔:你好,经过几年房价暴涨,商品房意识应当越发重要且置换会越来越普遍,对于投资性房产要寻找具有领涨性的产品,伴随大都市圈战略、强二线城市崛起、城市中心转移等,置换越来越重要,但要遵循几大原则,首先是要有置换意识,刚需是当前房产行情的主要走向,而置换就是下一轮行情的主流需求;其次要挑好标的物,未来的好产品应当符合:优秀城市+符合城市发展方向+次新房+地铁盘+名校,以及不错的小区园林和物业;最后置换实际很关键,掌握好置换节奏,因为业主返价、撤盘非常普遍,避免踏空。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问:深叔,你好,无房户,目前想要以刚需目的入手一套房产,但是初次接触房地产,不知道应该考虑哪些要素,请问有什么建议吗?

深叔:你好,当前刚需购房要注意,一是放弃追求完美的心态,地段、面积、楼龄是房产三大指标,其中地段是最不能放弃的,另两者根据个人需求进行排序;二是重视房子的金融属性,即居住属性和投资属性,刚需购入者应侧重涨得快,投资价值优先,并且随着房子不断升值,负债率不断降低,浮盈可以改善资产负债表;三是房产价格=房子实物+附加配套,刚需买房要素权重(100%)=品质(15%)+户型(15%)+学位(25%)+地铁(25%)+商业(10%)+其他(10%);四是房子选择上,新房二手房都要看,户型要遵循实用主义,建议多睬几次盘,尽可能多的获取信息,避免佛系购房。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

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