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我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐，您好！

1）买房预算：1300w（目前一套双榆树知春里小三居，价值大约850w；一套大兴瑞康家园三居，价值大约500w，价格均为中介业务员建议价格），不贷款，想把这两套置换成一套次新小区（环境好、配套成熟）的三居室。

2）预计买房时间：最近3-4个月内。

3）买房资格：夫妻均京籍，二套（亚运村保利金泉还有一两居室闲置）。

4）买房需求：自住、改善、投资。因本人目前在外地工作居住，短期（3-5年内）准备将亚运村两居及新购入三居出租，期后会自住一套、出租一套。

5）意向板块小区：海淀或朝阳，具体烦请房姐推荐相关片区及楼盘。

6）其他：因为属于卖二换一，涉及到购房资格问题，需要先卖掉两套才有资格再买入，考虑到卖房的交易周期不确定，请问房姐对具体操作有什么建议吗？

回答：1.海淀建议看田村和西北旺。田村1300左右可以买到一个次新盘板楼3居，这个板块的特点是二流一类学区+地铁通勤方便，现在算是海淀的价值洼地，教师轮岗和多校划片之后，对这个板块是利好。

可以看熙湖、丹青府、永达逸家、碧森里、兰德华庭、雅世合金、乐府江南。

西北旺板块跟田村的性质就不同了，西北旺是产业为主，学区为辅，西北旺依托着互联网大厂的产业支撑，再加上商场和医疗资源的入驻，以及地铁16号线也加持了这个板块的分数，所以一直以来交易量比较活跃，是大厂的新“宠儿”。

朝阳建议看新北苑和小营。新北苑是朝阳的新秀，板块所有的小区的都很新，品质都不错，距离阿里总部比较近，承接了望京和老北苑的外溢。

可以看润泽公馆、国际城、花语城、华贸城、世华泊郡。

小营是有陈经纶的学区，位置和配套都还可以，所以也是可以考虑的，比如像欧陆经典、凯旋城、紫薇天悦、主场、嘉铭桐城，这几个都可以看。这是大概可以看的板块。

2.具体操作卖俩套房置换一套房子的这种情况，建议先卖出去一套，就可以买。先卖得这套，只要签了合同收了定金就可以。要买得这套房子最好能谈到的条件就是业主周期6个月，好留出来卖房子和走手续的时间。卖房置换确实会比较麻烦一点，尤其是卖俩套房子置换一套，需要把控好中间的置换时间节点，并在卖房的同时一定要已经心有所属，就是准备买得小区要锁定下来，要不然会面临踏空的问题。

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